この度、一戸建て新築で家を建てることになりましたので、過程を記録として残したいと思います。


by mmpvhcb
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仮審査書類に必要事項を記入・押印し、所得証明書と源泉徴収票(コピー)を添えて銀行担当者へ渡しました。結果が出るまでに3週間掛かったという人がいたのでそれくらだと思っていたら、銀行の人曰く『1週間で結果が出ますよ』との事。これから1週間不安な日々を過ごすのかと思うと胃が痛くなりました。負債はない、借金の保証人にもなっていない、勤務は15年以上同じ会社、所得は合算で900万以上ある、預貯金は私と嫁名義分合わせて700万弱・・・。

4日後、銀行の担当者から連絡があり、『合格しましたよ。で、次の本審査の資料をお持ちします。』・・・ あっさりしたモンです。拍子抜けしました。これが今週の月曜日の出来事です。
それから不動産屋と工務店に仮審査に通った旨を連絡し、不動産屋では土地の売買契約の手続き、工務店では間取り決定&見積もり額の算出を進めてもらう事になりました。銀行からは住宅ローン申し込み関係書類の準備を言われてます。

予定としては、3月中に土地売買契約、建築施工契約、住宅ローン借り入れ手続きを済ませ、4月上旬着工、5月棟上6月末完成、7月引渡し・・・このような感じで進んでいくと思われます。e0142735_16105240.jpg
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by mmpvhcb | 2008-02-28 21:26 | 住宅ローン
⑧では審査の『個人情報』について記しましたが、今回は資産についてです。
その前に・・・住宅ローンの組み方にも色々ありまして、私の場合は私と嫁の連盟でローンを組む事にしました。私1人の名義で申し込む場合と、私と嫁の連盟で申し込む場合が考えられ、私名義の場合でも収入を私1人分で見てもらうのか、嫁の収入も合算してみてもらうのか、2通りがあります。
うちの場合は私と嫁の連盟で申し込むことにしました。なぜかと言いますと、私も嫁も給与天引きでそれぞれ『所得税』を納めてますので、住宅取得控除の恩恵を二人とも受ける為です。銀行の担当の話によれば、毎年末の時点でのローン残高の1パーセント(正確には私と嫁の2人の支出割合に応じて3:2とか2:1とかの、1%)を上限として、支払った所得税が戻ってくるヤツです。仮に私が控除を受けて戻ってくる分を10万としますと、嫁が控除を受けて戻ってくる分が7万ある・・・こんな割合なんですよ。ですから私1人の名義で土地と建物を登記した場合は、私しか控除を受けられない。例えば2千万借りた場合には1%で20万の控除枠がありますから、登記の持分を私五分の3、嫁五分の2で登記すれば、嫁も2千万×1%×2/5=8万円の控除枠があり、私の控除分と合わせて枠いっぱいを生かせる訳です。ただ、夫婦が土地建物を共有名義で登記した場合、離婚とかになったら財産の処分という面で色々複雑になるみたいですから注意が必要です。仲が良くて『絶対に離婚はしない!』という自信があれば共有名義、『その可能性も否定できないな・・・』なら単独名義で・・・みたいな^^; 単独名義でも収入は合算で見てもらえますから、この辺りはご家族で話し合って決めるのが一番だと思います。
本題の資産の算定の仕方ですが、うちの今回の場合、私名義の資産(預貯金、有価証券など)の額を記入する欄と、嫁名義の資産の額を記入する欄がありました。更に、主たる借主(私)については別欄にさらに詳しく、『○○銀行の△△支店の普通預金に○○円、定期定額に○○円』みたいに内訳を記入するようになってました。
ちなみに『子供名義』で貯金してある分は全く記入する欄がありませんでした。本人名義以外は資産として認定されないという事でしょうか。自分では預貯金があるつもりでも、その預貯金が子供名義ばかりとか奥様名義ばかりになっていると、本人の資産は無い・・・という評価になるかもしれないですね。お宅はどうなってます???奥さんに全てを任せてる方、特に確認しておいた方が良いのでは?!^^;
債務についてもドコの会社から幾ら借りてて月々の返済額を記入する欄がありました。負債については銀行側も個人情報でちゃんと確認しますから真実を記入した方がいいでしょうね。
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by mmpvhcb | 2008-02-28 20:33 | 住宅ローン
住宅ローンの仮審査で行われる(らしい)『個人情報の照会』について、収集した情報をまとめてみますね。ただ、どれも確定情報ではなく『らしい』という未確定情報なんですけど。
まずその個人情報には、各個人が過去にどんな所から幾ら借りて(或いは買い物して)、どのような返済をしていたかが記載されていて、銀行から借りていたのか、銀行系のローンを使っていたのか、消費者金融から借りていたのか、金融事故(返済の延滞が続いてないか、債務整理を行ってないか等)がなかったどうか等が一目瞭然らしいです。金融事故があっていれば、いわゆる『ブラックリスト』にリストアップされているとか、消費者金融の複数から借りていたら『グレーリスト』にリストアップされているとかの情報もありますが、これも確定情報ではありません。また、延滞なく返済を完了していれば、完済した日から5年を経過した時点で取引きそのものが個人情報から消えるらしいです。これから住宅ローンを組もうと思っている方、過去5年間に現金以外での買い物やキャッシングの経歴はありませんか? 返済の延滞が続いた事はありませんか? 支払の督促状が届いた事はありませんか? もし心当たりがあったら、審査の対象になると思っていて間違いありませんよ。
銀行の担当者の話では、『過去に消費者金融で借りたとか、クレジットで買い物をしたとかキャッシングをした事があっても、滞りなく返済をしていれば問題ないですよ』との事でした。ブラックリスト(これがあるのかどうかも定かではありませんが)にアップされてしまうと、情報が抹消されるのに7年とも10年とも言われているらしいです。一生消えないとの情報もあります。また、『銀行は、きちんと返済していける収入や体力があるのかを重要視します』との事で、過去の債務についてのとらえ方は金融機関によって差があるみたいですね。

それと、皆さんは知人や友人、家族から頼まれてショッピング機能が付いたカードを作った事はありませんか? 例えばそのカードにショッピング枠が50万円、キャッシング枠が20万円あったとします。そのカードを全く使ってなくても、持っているだけで『70万円の負債がある』と判断されるそうです。つまり、そういうカードを5枚持っていれば350万円の負債があると認定される訳です。『???』と思ってしまいますが、よく考えたら当然の事ですよね。枠内であれば限度額まで買い物したりキャッシングが出来る訳ですからね。クレジット機能の付いたカードで使ってないカードがあったとしたら、解約してから審査に望んだほうが良さそうですよ。参考までに^^;
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by mmpvhcb | 2008-02-28 19:56 | 住宅ローン
普段から取引きのある銀行で借りようとは決めたものの、銀行が行う『仮審査』なるものに合格しなければローンを組むことは出来ません。車のローンでも何でも審査はある訳ですが、『仮』というのが何か引っかかりますよね。まぁ、金額が金額なんで貸す側としても取りっ逸れがないようにこのような審査方法になってるのでしょう。
工務店から銀行の融資担当者に連絡を入れて頂き、早速、銀行の方と『面接』しました。面接といっても家族の状況や仕事内容、収入、本人とは別の家族の収入(うちの場合は嫁の仕事内容、雇用形式、年収など)を聞かれ、現在の貯蓄や負債についても聞かれました。貯蓄まで聞かれることは無いかもしれませんが、私の場合はある程度自分の方から話しました。あらかじめ準備しておいたのは、1月末に職場から発行された『源泉徴収票』(私と嫁の分)と、誰名義で幾らくらい金融機関に貯蓄があるかという事を調べておきました。
銀行の担当者の話では、
①主たる返済者(今回の場合、私)の勤務年数、年収
②安定した職場であるかどうか
③仕事内容が危険を伴う職種かどうか
④合算で収入とみなす連帯保証人(今回の場合、嫁)の職種、年収、安定性
⑤二人の他の負債(クレジット購入、キャッシング、車のローン、消費者金融キャッシングなど)の有無
これらの事案を総合的に判断して可否を出すとの事でした。
クレジット(カード)で買い物した分で未払い分は無い。キャッシングも利用してない。車のローンは3月で終了。現在、負債は全くありませんが、過去の取引きも審査の対象になるらしく、『個人情報利用目的に関する同意書』なるものに同意を求められ、専門機関の個人信用情報に照会されて全てをチェックされる訳です。
過去の取引き?支払忘れ、督促状、何も無かったよな・・・??? 大丈夫か???
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by mmpvhcb | 2008-02-28 19:23 | 住宅ローン
土地の仮押さえをし、ある程度の間取りを決め、施工業者も決めた・・・。次に決めなければならないのは『どこでお金を借りるか』という事です。仮に全額自己負担であればこの段取りは必要ない訳ですが、世の中、まとまったお金を現金でポンと出せる家庭はそう多くないはず。と言うか、そうそう無いでしょ!(と思いたいのは庶民だからでしょうか^^;)
住宅ローンを組める金融機関は数多くあるのでどれが良いのかサッパリ分かりませんでしたが、施工業者の担当者からのアドバイスで地元の民間銀行から借りる事に決めました。(この銀行とは給与振込みや各種公共料金の引き落としなどの個人取引きもありますし、職場のメイン銀行でもあるので。)
家を持つ事を考えたことのある方は『フラット35』というのはご存知だと思います。35年間、金利は固定っていうアレです。施工業者が提携してる金融機関のフラット35は期間25年で金利が2.75%ほどでしたが、私は当初25年位でローンを組んで、出来るだけ繰り上げ返済で期間を短くしたいと考えているので、フラット35の固定金利というのは凄い魅力だとは感じませんでした。まだ若くて長期間の返済を考えてらっしゃる方には最適かも知れませんね。
今回借りようと思っている地元でも割りと大きな銀行は、キャンペーン中で5年固定の金利が1.7%(3.3%→1.6%優遇)、18歳未満の子供が2人いれば更に0.2%優遇で1.5%になるという事で、5年後の金利がどれくらいか予想もできませんが早々に景気が回復するとも思えないので、5年固定の25年返済というプランを考えました。6年目以降も1.0%は優遇されますし15年以内での完済を目標にしてます。
しかし、借りたいと言ってもそう簡単には『はい、良いですよ』と言ってくれる訳ではありません。まず仮審査を受けて合格しなければなりません!
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by mmpvhcb | 2008-02-27 22:53 | 住宅ローン

⑤施行業者の選定

ダイワハウス、セキスイハウス、ミサワホーム、パナホーム、アイウッド、タマホーム・・・他にも沢山の会社がTVCM等で頻繁に流れてますよね。皆さんは何を基準に業者(工務店)を選びますか?モデルルームの欄でも記したように、私は大規模な展示会場には一切足を運んでいません。ではどこに頼んだか・・・。ズバリ、口コミで『あそこは良い家を建てるよ』という評判が広まってる地元の工務店に頼むことにしました。もちろんその工務店が建てた家を現地展示会で3箇所ほど見て情報収集は怠りませんでしたよ。総じて価格に対してのクオリティーが高い&しっかり造ってあるという好印象を受けてました。担当の方の人柄というのもあります。メリット&デメリットも全て含めて説明してくれる担当者の方は非常に信頼できると感じました。それと『○○を付けたら△△円アップ、□□を外したら△△円ダウン』とか、価格を明確に表示してくれると安心感がありますね。
知名度、価格、信頼性、耐久性、アフターサービス・・・etc・・・業者を決める尺度は色々あると思いますが、真面目にコツコツ地道に地場産業として頑張っている工務店も中々良いもんですよ^^;
という訳でこういうのにはウルサい嫁も納得して、工務店は意外とアッサリ決まりました。
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by mmpvhcb | 2008-02-27 22:10 | 業者

④モデルルームの見学。

モデルルームの見学と言っても、『○○住宅展示場』のような何社も集まって凄い数のモデルルームがあるような展示場の見学ではありません。私は展示会場のモデルルームは『魅せるため』の特別な家だと思っていますので、見学したのは実際に建てたれた方が住む前に開催されている「現地展示会」の家です。実際にそこで生活する為に建てられた家を見学できれば、現実とはかけ離れた間取りや装備にはなっていないでしょうし、家事動線や色の組み合わせなど確認できますからね。中には色々な家を沢山見た方が良いと言われる方もいますが、私はそんな沢山の物件は見ていません。これはその人の考えによりますので、沢山見て良い部分を集約したいと思えば展示会のハシゴをすれば良い訳ですし、その人の考え方で良いと思いますね。間取りソフトで作成したバーチャル空間を実際の空間と比べられるので、広さの目安というか大体のところが掴めます。
画像は展示住宅の一部分です。e0142735_181058100.jpg
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by mmpvhcb | 2008-02-27 20:17 | モデルルーム

③土地の問題。

戸建て新築にあたり、間取りと平行して進めたのが『土地さがし』です。自分の土地、或いは親名義の土地など自前の土地を持ってる人はこの手間は省ける訳ですが、私の場合はそのような土地はなく、全くの新規購入という事で場所は重要な問題です。子供が既に中学生と小学生ですので転校はさせたくない・・・。子供も『絶対に転校はしない!』という条件を突きつけてきました^^;当然ですよね。現在の校区内で探すとなるとかなり大変です。とりあえずインターネットで地元の不動産屋が扱っている情報を収集し、実際に車で宅地になってる場所を見に行ったり・・・場所と価格の妥協点をどこにするか・・・。ホントに難しいです。
結局、諸々の条件を重ねて妥協できた場所が1個所あり、不動産屋に連絡して『仮押さえ』してもらってます。住宅ローンの審査が通らないと契約は出来ませんからね。契約書には『ローン審査で融資不可になった場合はこの契約は無効になる』という旨の一文を付け加えていただきました。というか、ほとんどの契約にその一文は入ってるらしいです^^;
土地さがしはズバリ『タイミング』だと言われました。確かにその通りだと思います。時間的に余裕がある方は、日頃から宅地分譲されるような場所をチェックしておかれると有利だと思いますよ。e0142735_13433854.jpg
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by mmpvhcb | 2008-02-27 20:02 | 土地

②間取りを考えてみる。

いざ家を建てるとなって一番に考えたこと・・・それは、『間取り』です。住宅ローンの問題もありますが、とりあえずはどんな間取りにしてどれくらいの広さになるのか・・・。それをある程度決めなければ金額も決まりませんからね。知人に聞いたりモデルルームを見たりして、『せっけい倶楽部』という無料ソフトをDLして間取りを考えました。このソフト、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、配置した部屋毎に3D表示させたり全体を3D表示させたり、360度全方向に回転させて色々な角度から確認できたり・・・かなり楽しめます。モジュールも3通りくらいから設定できて、述べ床面積や建築面積が表示されるので概算の広さを出すのにも便利です。
漠然とした間取り図から、効率や広さを確定していき、何十種類もパターンを考えて数点に絞込みました。しかし!考えた間取りがそのまま有効かどうかは分かりません。強度や配置など無理な部分があるかも知れません。そこは施工業者が考慮して図面を起こしてくれますから気にしなくてもいいと思います。
とにかく漠然とでも間取りを考えておけば、後々の段取りが楽になりますね。
画像は間取りソフトで作った間取り図の例です。e0142735_17205583.jpg
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by mmpvhcb | 2008-02-27 19:45 | 間取り

①これまでの経緯

市営団地に入居して14年目、年末に市から連絡がありました。『団地からの退去勧告』でした。4年ほど前から、子育てもひと段落し下の子が小学生になったのを機会に嫁が仕事を始めた為、いわゆる『収入超過世帯』に該当してしまったらしいのです。4月いっぱいまでは現行の家賃で良いけど5月以降も住み続けた場合は、『当該立地条件で同程度間取りの民間物件家賃の2倍相当額以上』の家賃を請求されるとの事!どうするか夫婦で話し合った結果、『土地を購入して家を新築』という結論に達したという訳です。
子供の校区の事や両親の事など諸事情が絡んでいますが、その辺の事はとりあえず置いといて、これから完成までの流れというか手続きなどを含めた経過をリアルタイムでアップしていこうと思っています。
土地の購入とか新築とか全く考えた事もなかった『何もしらないド素人』なので、これから新築を考えている人の参考になれば嬉しい限りです。あくまでも記録を残す『日記』の意味合いが強いですから、言葉遣いや文章表現で不快な思いをされる事があるかも知れませんが何卒お許し下さいませ!
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by mmpvhcb | 2008-02-27 19:29 | 経緯